Umowa przedwstępna kupna mieszkania

Jak ją sporządzić?

W trakcie przygotowywania się do zakupu nieruchomości warto zacząć od skrupulatnego przygotowania. Pierwszym krokiem zawsze jest wybór nieruchomości i ocena swoich możliwości finansowych – zarówno w kwestii wkładu własnego, jak i zdolności kredytowej. Bardzo ważnym elementem przygotowań jest też umowa przedwstępna kupna mieszkania. To przydatny dokument, dzięki któremu możesz zarezerwować wybraną nieruchomość i zyskać czas potrzebny na przeprowadzenie procedury kredytowej.

1. Czym jest umowa przedwstępna? Definicja
2. Kluczowe elementy umowy przedwstępnej – co musi zawierać?
3. Forma cywilnoprawna a akt notarialny – skutki prawne
4. Zadatek a zaliczka – czym się różnią i jakie pełnią funkcje?
5. Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej – co mówią przepisy?
6. Umowa przedwstępna – podsumowanie najważniejszych informacji

To dokument, na podstawie którego można w przyszłości zawrzeć umowę kupna nieruchomości, np. po uzyskaniu kredytu hipotecznego przez kupującego. W praktyce jest to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia kolejnej umowy tzw. przyrzeczonej w przyszłości, po spełnieniu określonych warunków.

Zgodnie z Art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna kupna nieruchomości musi zawierać wszystkie istotne informacje na temat dalszych warunków umożliwiających podpisanie umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność). W przypadku zakupu od dewelopera odpowiednikiem etapu wstępnego jest często umowa rezerwacyjna, po której następuje umowa deweloperska.

Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest zarezerwowanie nieruchomości oraz formalne ustalenie ostatecznych warunków transakcji. To przydatne, gdy klient nie ma możliwości natychmiastowego sfinalizowania zakupu, np. ze względu na trwający proces weryfikacji wniosku kredytowego.

Taki dokument ma Ci dać pewność, że transakcja dojdzie do skutku na jasno określonych zasadach. To nie luźna obietnica, tylko zobowiązanie, którego warunki są uwzględnione w Kodeksie Cywilnym. Im bardziej precyzyjna umowa, tym mniejsze ryzyko późniejszych sporów pomiędzy stronami umowy.

Najważniejsze elementy, na które musisz zwrócić uwagę:

• Dane stron – pełne imiona, nazwiska, adresy, numery dokumentów. Dzięki temu wiadomo, kto jest za co odpowiedzialny. W praktyce to podstawa, żeby później wyegzekwować ustalenia.
• Opis nieruchomości – adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej, numer działki. Tu nie może być miejsca na domysły. Jeśli opis będzie nieprecyzyjny, później trudniej udowodnić, jaka nieruchomość była przedmiotem ustaleń.
• Cena – konkretna kwota, bez widełek i “około”. Cena to element konieczny zgodnie z Art. 389 K.C. i najczęstsze źródło sporów, jeśli jest opisana niejasno.
• Warunki umowy ostatecznej – np. uzyskanie kredytu, wykonanie poprawek, dostarczenie brakujących dokumentów. Te zapisy chronią Cię przed sytuacją, w której kupujesz lokal z ukrytymi wadami lub bez niezbędnych papierów.
• Zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej – wyraźne oświadczenie obu stron, że ostateczna umowa zostanie podpisana. To właśnie ten zapis odróżnia umowę przedwstępną od zwykłej deklaracji.
• Termin podpisania umowy końcowej – warto go wpisać. Bez terminu druga strona może przeciągać wszystko miesiącami.
• Zadatek lub zaliczka – zadatek daje Ci większą ochronę (art. 394 k.c.). Jeśli sprzedający się wycofa, możesz żądać zwrotu podwójnej kwoty. Warto wiedzieć, co wpisujesz i jakie skutki to wywoła.
• Stan prawny nieruchomości – znając numer księgi wieczystej nieruchomości będziesz mógł ustalić, czy są hipoteki, służebności, obciążenia. To moment, w którym upewniasz się, że kupujesz lokal wolny od obciążeń.

Odpowiednio przygotowana umowa przedwstępna kupna nieruchomości stanowi podstawę do tego, aby bezpiecznie przygotować się, np. do wzięcia kredytu hipotecznego, złożyć wniosek i finalnie podpisać umowę przyrzeczoną w formie aktu notarialnego.

Umowę przedwstępną możesz zawrzeć na dwa sposoby: w zwykłej formie pisemnej albo jako akt notarialny.

1. W zwykłej formie pisemnej możesz żądać tylko odszkodowania za to, że umowa ostateczna nie została podpisana. Masz więc prawo domagać się zwrotu kosztów, np. opłat za doradcę, rzeczoznawcę czy straconego czasu. Nie możesz jednak zmusić sprzedającego do podpisania umowy końcowej.
2. W formie aktu notarialnego masz silniejszą pozycję prawną. Jeśli sprzedający nie chce przystąpić do umowy ostatecznej możesz żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli finalnej umowy sprzedaży. Wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli sprzedającego. Na podstawie takiego prawomocnego orzeczenia sądu możesz wpisać swoje prawo do mieszkania w księdze wieczystej. Tego nie da Ci zwykła forma pisemna.

Jeśli zależy Ci na pewności, że transakcja dojdzie do skutku, forma notarialna daje realną, prawną ochronę, np. w razie niewywiązania się z warunków umowy przez sprzedającego. Zwykła forma pisemna zabezpiecza Cię tylko finansowo, ale nie gwarantuje finalnego przeniesienia własności.

Pomiędzy zadatkiem a zaliczką jest ogromna różnica. Warto o niej wiedzieć na długo przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupna mieszkania, bo to od rodzaju wpłaty zależy ryzyko inwestycyjne. W rzeczywistości zadatek lepiej zabezpiecza zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Natomiast zaliczka pozwala na odzyskanie wpłaconych pieniędzy – tym samym nie stanowi dobrego zabezpieczenia dla sprzedającego.

Tabela 1: Porównanie cech zadatku i zaliczki dla umowy przedwstępnej kupna mieszkania.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości jest obietnicą, że kolejna umowa zostanie zawarta zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami. W przypadku wpłacenia zadatku i niespełnieniu umownych warunków – wpłacona kwota przepada albo musi zostać zwrócona w podwójnej wysokości, np. w razie niewywiązania się z umowy przez sprzedającego.

W praktyce wygląda to tak:

Jeśli sprzedający odmawia podpisania umowy przyrzeczonej, kupujący może dochodzić jej zawarcia w sądzie. Sąd może wtedy zastąpić oświadczenie woli sprzedającego swoim orzeczeniem, co pozwala doprowadzić transakcję do skutku. Jeżeli wcześniej wpłacono zadatek, a do zawarcia umowy nie dochodzi z winy sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Gdy przyczyną niewykonania jest kupujący, zadatek przepada. W przypadku zaliczki kwota wraca do wpłacającego, bo pełni funkcję części ceny, a nie zabezpieczenia.

Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Jej moc prawna zmienia się w zależności od formy – zwykła forma pisemna daje prawo jedynie do odszkodowania, natomiast akt notarialny pozwala żądać zawarcia umowy końcowej przed sądem.

Pamiętaj! Przy podpisywaniu umowy możesz zwracać uwagę na definicję dokumentu, formę prawną i skutki finansowe. Przemyślane zapisy pomagają uniknąć problemów na dalszym etapie transakcji.

Kiedy już już kupisz nieruchomość, warto pamiętać o ubezpieczeniu, aby chronić ją przed nieprzewidzianymi zdarzeniami losowymi, takimi jak pożar, zalanie lub kradzież z włamaniem.

Niniejsza informacja jest materiałem marketingowym Sopockiego Towarzystwa Ubezpieczeń ERGO Hestia S.A.
Szczegółowe informacje znajdziesz w aktualnym OWU ERGO 7 dostępnych pod adresem:
https://www.ergohestia.pl/ubezpieczenie-domu-i-mieszkania/mieszkanie/