Odbiór mieszkania od dewelopera

Jak się przygotować?

Odbiór kluczy do wymarzonego mieszkania to moment pełen emocji, ale łatwo w nim przeoczyć kosztowne usterki. Krzywe ściany, nieszczelne okna czy różnice w metrażu – jeśli nie wykryjesz ich teraz, naprawa w przyszłości może obciążyć Twój portfel. Jak profesjonalnie przygotować się do odbioru technicznego, w co się wyposażyć i na co zwrócić szczególną uwagę, by uniknąć problemów? Sprawdź nasz praktyczny przewodnik.

1. Odbiór techniczny mieszkania – na czym polega? Dlaczego jest ważny?
2. Jak przygotować się do odbioru mieszkania? Dokumenty i plan działania
3. Na co zwrócić uwagę przy odbiorze technicznym mieszkania?
4. Co zabrać ze sobą na odbiór mieszkania? Niezbędne narzędzia
5. Protokół odbioru technicznego – najważniejszy dokument spotkania
6. Odbiór kluczy a ubezpieczenie mieszkania – kiedy zaczyna się Twoja odpowiedzialność?

Odbiór techniczny mieszkania to formalne sprawdzenie lokalu przed podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego. To ważny etap, bo pozwala ocenić, czy odbiór mieszkania przebiega zgodnie z projektem i umową. Warto dodać, że konkretne normy (np. dotyczące dopuszczalnych odchyłek tynków) powinny być wymienione w umowie deweloperskiej.

W praktyce sprawdzasz stan ścian, podłóg, stolarki, instalacji i wentylacji – wszystko to, co ma wpływ na późniejsze użytkowanie lokalu. W ramach inspekcji możesz zgłosić usterki jeszcze przed przejęciem kluczy i oczekiwać ich naprawy przez dewelopera w ustalonym wcześniej terminie.

Wiele błędów ujawnia się dopiero podczas dokładnych pomiarów, dlatego odbiór techniczny mieszkania pozwala wykryć problemy niewidoczne gołym okiem. Taki przegląd daje Ci pewność, że standard wykonania jest zgodny z normami i że lokal będzie bezpieczny oraz funkcjonalny.

Przy odbiorze mieszkania skupiasz się na podstawach, które od razu pokazują jakość wykonania. Sprawdzasz, czy ściany i sufity są równe, czy nie falują i czy trzymają pion oraz poziom. Wzrokowo oceniasz jakość tynków – pęknięcia, rysy, pęcherze lub odspojenia to sygnały do wpisania uwag do protokołu. Możesz to zrobić samodzielnie albo z pomocą fachowca.

A więc, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania? Najistotniejsze kwestie to:

• równość ścian i sufitów oraz trzymanie pionu i poziomu,
• jakość tynków – brak pęknięć, rys, pęcherzy i odspojeń,
• równość wylewki i brak nierówności podłogi,
• szczelność i poprawne działanie okien oraz drzwi,
• stan szyb i ram – brak zarysowań i uszkodzeń,
• działanie instalacji elektrycznej – gniazdka, światło, wyłączniki.

Okna, drzwi, instalacje i metraż

Na tym etapie przechodzisz do elementów, które wpływają na codzienne użytkowanie. Sprawdzasz okna i drzwi, np. czy otwierają się lekko, czy nie ocierają o futryny i czy nie ma zarysowań.

W trakcie odbioru technicznego nieruchomości weryfikujesz działanie instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i wentylacji, a także weryfikujesz, czy metraż zgadza się z umową, bo to jedna z kluczowych kwestii przy odbiorze mieszkania od dewelopera. Warto sprawdzić w umowie deweloperskiej zapisy o tzw. tolerancji metrażu (zazwyczaj +/- 2%). Jeśli różnica jest większa, deweloper powinien dokonać korekty ceny.

Jeśli zamierzasz zrobić to samodzielnie:

• Otwórz każde okno i drzwi kilka razy; zwróć uwagę, czy skrzydła nie opadają i czy uszczelki dobrze przylegają.
• Przyłóż kartkę do kratki wentylacyjnej; gdy trzyma się kratki, ciąg działa prawidłowo.
• Sprawdź gniazdka testerem; zobaczysz, czy obwód jest podłączony poprawnie.
• Odkręć wodę w każdym punkcie; równy strumień i brak przecieków to dobry znak.
• Zmierz losowo wybrane pomieszczenia dalmierzem; różnice w metrażu warto od razu zgłosić.

Gdy wiesz, co sprawdzić przy odbiorze mieszkania od dewelopera i jak odebrać mieszkanie w sposób świadomy, możesz zmniejszyć ryzyko późniejszych problemów. To etap, na którym wykryte drobne defekty zapisujesz w protokole. Jeśli tego nie zrobisz, prawdopodobnie w przyszłości pojawią się problemy i kosztowne usterki, które trzeba będzie naprawić we własnym zakresie.

Warto mieć przy sobie kilka prostych narzędzi, które pomogą Ci szybko wychwycić usterki. Istotne narzędzia, które mogą Ci się realnie przydać:

1. Poziomica 60-120 cm – sprawdzisz nią pion i poziom ścian oraz ościeży drzwi. Wystarczy przyłożyć ją do powierzchni i zobaczyć, czy bąbelek trzyma linię.
2. Miarka 3-5 m – pozwala zmierzyć np. pomieszczenia, wnęki i wysokość otworów drzwiowych. Zobaczysz, czy wymiary zgadzają się z projektem, zanim zamówisz meble, a także określisz czy metraż nieruchomości jest zgodny z zawartą umową.
3. Latarka – oświetlisz nią narożniki, miejsca za grzejnikami i pod parapetem. Dzięki ostremu światłu łatwiej zobaczysz pęknięcia i niedociągnięcia tynku, które powinien poprawić deweloper.
4. Notatnik lub telefon do robienia zdjęć – zapiszesz usterki i zrobisz dokumentację. To ułatwia późniejszą rozmowę z deweloperem, np. gdyby pojawiły się poważne usterki, a inwestor odmawiałby ich naprawienia.
5. Mała piłeczka lub moneta – przyda się do wykrywania nierówności posadzki. Jeśli piłeczka nie będzie stać nieruchomo, masz sygnał, że podłoga nie jest równa.
6. Ładowarka lub tester gniazdek – sprawdzisz, czy gniazda działają i mają stabilne mocowanie. Włożenie zwykłej ładowarki to szybki test, który możesz zrobić w każdym pomieszczeniu.

Przyda się też folia malarska albo zwykła kartka papieru A4. Do czego? Przyłożona do nawiewników i kratki wentylacyjnej pokaże, czy działa ciąg. Kartka powinna lekko „przykleić się” do kratki. Pamiętaj, aby podczas tego testu uchylić okno – wentylacja potrzebuje dopływu powietrza, by zassać kartkę.

Protokół odbioru technicznego to formalny dokument opisujący stan mieszkania w dniu przekazania lokalu. Sporządza go deweloper i nabywca, a jego podstawą są przepisy ustawy deweloperskiej i Kodeksu cywilnego.

W protokole powinny znaleźć się m.in.:

• dane stron biorących udział w odbiorze,
• data i miejsce odbioru,
• opis stanu lokalu, w tym wykaz usterek,
• podpisy nabywcy i przedstawiciela dewelopera,
• termin i sposób usunięcia zgłoszonych wad,
• wzmianka o przekazaniu kluczy (jeśli następuje w tym dniu).

Protokół jest podstawą do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Przepisy wskazują, że deweloper ma 14 dni na pisemne ustosunkowanie się do zgłoszonych wad. Ma też 30 dni od podpisania protokołu na ich usunięcie, chyba że wymaga to więcej czasu i deweloper to uzasadni.

Odpowiedzialność za mieszkanie zaczyna się w momencie, gdy faktycznie przejmujesz lokal, czyli zwykle w dniu odbioru kluczy. To nie musi być ten sam dzień co odbiór techniczny mieszkania – te dwa etapy często są rozdzielone, bo odbiór techniczny służy przede wszystkim do potwierdzeniu stanu technicznego lokalu i wpisaniu usterek do protokołu.

W momencie przekazania kluczy przez dewelopera po przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkania możesz śmiało powiedzieć, że jesteś już na swoim. To dobry moment, aby zawrzeć umowę ubezpieczenia mieszkania już od pierwszego dnia po zakończonym odbiorze od dewelopera. To nie tylko zabezpieczenie, ale także zazwyczaj wymóg prawny, jeśli kupowana nieruchomość została sfinansowana kredytem hipotecznym.

Niniejsza informacja jest materiałem marketingowym Sopockiego Towarzystwa Ubezpieczeń ERGO Hestia S.A.