Nadpłacanie kredytu hipotecznego

kiedy najlepiej się zdecydować?

Regularne nadpłaty kredytu hipotecznego mogą przynieść kredytobiorcy przede wszystkim spore oszczędności. Nadpłaty pozwalają na wybór dwóch opcji: możesz zdecydować się na skrócenie okresu kredytowania i tym samym zredukować odsetki całkowite do spłaty albo obniżyć wysokość miesięcznej raty. Jakie rozwiązanie jest korzystniejsze i kiedy najlepiej nadpłacać kredyt hipoteczny? Dowiedz się więcej.

1. Co to jest nadpłata kredytu hipotecznego i jak działa?
2. Skrócenie okresu kredytowania czy zmniejszenie raty? Dwie drogi nadpłaty
3. Nadpłata kredytu a prowizja banku – co mówią przepisy?
4. W jakim dniu najlepiej nadpłacać kredyt?
5. Nadpłata kredytu – jakie czynniki wziąć pod uwagę?
6. Czy opłaca się nadpłacać kredyt małymi kwotami?
7. Nadpłata kredytu w pigułce – podsumowanie kluczowych informacji

Nadpłata kredytu hipotecznego oznacza spłatę większej kwoty, niż przewiduje miesięczny harmonogram. W praktyce dokładasz dodatkowe środki, a bank zalicza je bezpośrednio na spłatę kapitału.

Każda częściowa nadpłata kredytu hipotecznego zmniejsza pozostały kapitał, od którego bank nalicza odsetki. Gdy kapitał maleje, kolejne odsetki również stają się niższe. Możliwe jest skrócenie okresu kredytowania albo obniżenie przyszłych rat, w zależności od zasad banku i Twojej decyzji. Nadpłata może też ograniczyć całkowity koszt zobowiązania, bo część odsetkowa maleje szybciej niż przy standardowej spłacie.

Dla Ciebie oznacza to niższe obciążenie w kolejnych latach i większą kontrolę nad harmonogramem spłaty. Możesz w ten sposób stopniowo zmniejszać całkowity koszt kredytu. To także prosta metoda, by szybciej wyjść z długoterminowego zobowiązania, jeśli masz taką możliwość finansową.

Zarządzanie hipoteką to po prostu kolejny etap Twojej przygody z nieruchomością. Prawdopodobnie masz już za sobą stres i formalności, jakie niosła umowa przedwstępna kupna mieszkania, czy odbiór mieszkania. Teraz, gdy klucze są już w Twojej kieszeni, a emocje zakupowe opadły, możesz na chłodno skupić się na optymalizacji kosztów kredytowych.

Nadpłata może działać na dwa sposoby i każdy z nich wpływa na kredyt inaczej. Warto wiedzieć, co faktycznie zmienia się po wyborze konkretnej opcji. A więc jak nadpłacić kredyt mieszkaniowy? Masz dwie opcje do wyboru:

1. Skrócenie okresu kredytowania – nadpłata zmniejsza kapitał, a bank pozostawia wysokość rat na podobnym poziomie. Szybciej spłacasz zadłużenie, a odsetki naliczane są przez krótszy czas. Uwaga: W niektórych bankach skrócenie okresu kredytowania wymaga podpisania płatnego aneksu do umowy. Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź w Tabeli Opłat i Prowizji swojego banku, czy taka operacja wiąże się z dodatkowym kosztem.
2. Obniżenie raty – nadpłata zmniejsza kapitał, a bank przelicza harmonogram tak, aby rata była niższa. Okres spłaty się nie zmienia, ale miesięczne obciążenie budżetu spada.

W skróceniu okresu najważniejszy jest efekt silniejszego ograniczenia odsetek, a w obniżeniu rat chodzi o poprawę bieżącej płynności i większą swobodę w domowym budżecie. Obie opcje działają tak samo na kapitał – zmniejszają go od razu po nadpłacie. Różni się tylko sposób dalszego naliczania rat. W praktyce warto wcześniej sprawdzić, jak bank przelicza harmonogram i jakie są formalne zasady wyboru wariantu.

To ważne! Niezależnie od dnia miesiąca, nadpłata zawsze działa na Twoją korzyść. Choć wpłata w dniu pobrania raty ułatwia śledzenie salda, matematycznie im szybciej wpłacisz środki, tym szybciej przestaną naliczać się od nich odsetki.

Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym nadpłata kredytu mieszkaniowego może wiązać się z tym, że bank naliczy z tego tytułu prowizję.

W przypadku umów kredytowych zawartych na zmiennej stopie procentowej po 22 lipca 2017 roku, bank ma prawo pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę przez pierwsze 3 lata trwania umowy [1].

Warto zaznaczyć, że maksymalna prowizja naliczana z tytułu nadpłaty kredytu hipotecznego ze zmienną stopą procentową, w terminie do 3 lat od momentu zawarcia umowy, nie może być wyższa niż 3% spłacanej kwoty.

Inaczej wygląda sytuacja, jeśli posiadasz kredyt ze stałą (lub okresowo stałą) stopą procentową. Jeśli masz kredyt z oprocentowaniem stałym, bank może pobrać dodatkową opłatę, gdy spłacisz go wcześniej. Może to robić przez cały czas, w którym obowiązuje stałe oprocentowanie. Ten okres może być dłuższy niż 3 lata. Szczegółowe warunki i wysokość takiej opłaty znajdziesz w swojej umowie kredytowej.

Dla starszych umów kredytowych (sprzed lipca 2017 r.) obowiązują warunki wynikające bezpośrednio z zapisów umowy podpisanej z kredytodawcą.

[1]Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami

Z matematycznego punktu widzenia najlepiej nadpłacać kredyt jak najszybciej, gdy tylko masz wolne środki. Jednak wielu kredytobiorców woli robić to dzień po pobraniu raty. Dlaczego? Jest to rozwiązanie bardziej przejrzyste – wtedy cała wpłacona kwota widnieje na wyciągu jako spłata kapitału.

Zanim zdecydujesz się na nadpłatę kredytu, postaraj się dokładnie przeanalizować warunki swojej umowy kredytowej. Wtedy łatwo ocenisz, ile da się realnie zyskać na takiej transakcji, a także, w jakiej wysokości prowizję może pobrać bank z tego tytułu.

Istotne czynniki, które warto wziąć pod uwagę w momencie nadpłaty hipoteki:

• moment księgowania raty i to, czy nadpłata trafi od razu na kapitał,
• aktualna wysokość oprocentowania i wpływ nadpłaty na przyszłe odsetki,
• wybór sposobu rozliczenia: skrócenie okresu spłaty lub obniżenie raty,
• opłaty za wcześniejszą spłatę, jeśli obowiązują w umowie.

Zadbaj przy nadpłacie kredytu mieszkaniowego o poduszkę finansową gospodarstwa domowego. Staraj się nie przeznaczać wszystkich oszczędności na nadpłatę. Zapas gotówki zawsze się przyda, podobnie jak ubezpieczenie nieruchomości.

Małe nadpłaty mogą mieć realny wpływ na zmniejszenie kapitału, jeśli wykonujesz je regularnie. Zmniejszają podstawę do naliczania odsetek, więc z czasem płacisz mniej za cały kredyt. Każda nadpłata, niezależnie od terminu, działa na Twoją korzyść, bo od razu ogranicza kapitał i przyszłe odsetki.

Regularne drobne wpłaty mogą sumować się do dużej oszczędności w dłuższym okresie. To prosty sposób na stopniowe skrócenie czasu spłaty bez dużego obciążenia dla budżetu.

Nadpłata działa jak szybkie odciążenie Twojego kredytu – zmniejsza kapitał, a bank nalicza odsetki od mniejszej kwoty. Najsilniej działa wpłata zrobiona dzień po racie, bo wtedy każdy złoty trafia bezpośrednio na kapitał i zaczyna od razu pracować na Twoją korzyść.

Gdy dorzucasz takie kwoty regularnie, nawet niewielkie, kwota kredytu zaczyna szybciej się zmniejszać, niż widać to w standardowym harmonogramie.

Jeśli planujesz nadpłaty, warto dokładnie sprawdzić warunki umowy i wewnętrzne regulacje banku. W ten sposób dopasujesz termin oraz kwotę do swojej sytuacji i zachowasz pełną kontrolę nad finansami.

Niniejsza informacja jest materiałem marketingowym Sopockiego Towarzystwa Ubezpieczeń ERGO Hestia S.A.

Szczegółowe informacje znajdziesz w aktualnym OWU ERGO 7 dostępnych pod adresem:
https://www.ergohestia.pl/ubezpieczenie-domu-i-mieszkania/mieszkanie/